Il Betriebskostenabrechnung questo strano sconosciuto
Ogni anno all’arrivo del conteggio degli oneri operativi del condominio o dell’appartamento (Betriebskostenabrechnung) saranno gioie o dolori, a seconda che la lettera porti un rimborso o un pagamento aggiuntivo piuttosto spiacevole. Ma guardiamoci negli occhi: c’è qualcuno di noi che veramente ha un’idea, sul cosa sia un Betriebskostenabrechnung?
Vediamo di risolvere il mistero!
Cosa sono i Betriebskosten?
Sono le spese di mantenimento e i costi di manutenzione sostenuti dal proprietario attraverso la proprietà dell’immobile o l’uso di una casa. Nel contratto di affitto vengono definiti, quali sono i costi che devono essere realmente pagati.
Cosa viene addebitato?
I costi che non sono compresi con l’affitto base. Gli stessi sono registrati nel Betriebskostenverordnung (regolamento relativo ai costi di esercizio) che ne comprende 17 diversi tipi. Alcuni esempi: approvvigionamento idrico, drenaggio, riscaldamento, custode e così via. Costi che si accumulano costantemente per la gestione di una casa o di un’entità commerciale.
In quale periodo deve essere ricevuta la fatturazione?
Il regolamento prevede di ricevere il conteggio entro e non oltre 12 mesi dopo la fine del periodo contabile.
Questo periodo di un anno è sempre valido?
Effettivamente sì! A meno che il proprietario non sia responsabile per la mancata scadenza. Ad esempio: se il proprietario non rispetta la scadenza, non può inoltrare ulteriori richieste. Queste ulteriori richieste quindi possono essere inoltrate solo entro 12 mesi. Il periodo di fatturazione è solitamente dal 01.01. al 31.12., di conseguenza, successive richieste possono essere avanzate solo fino al 31.12. dell’anno seguente. Con „ulteriori richieste“ (Nachforderungen) si suppone ad esempio, che gli anticipi pagati dall’inquilino non sono sufficienti; sarà necessario quindi un altro pagamento. Di contro l’inquilino ha tutto il diritto di reclamare eventuali rimborsi anche dopo la fine dell’anno, poiché vige un periodo di prescrizione (Verjährungsfrist) di 3 anni. Fino ad allora potrà rivendicare il suo diritto.
Quali sono i costi di gestione „kalt“ e „warm“?
I „warm“ acqua calda e riscaldamento. I „kalt“ i restanti.
Cos’è incluso in un conteggio “a norma”?
- Un riepilogo dei costi complessivi della casa o dell’unità economica;
- la specifica e la spiegazione della chiave di distribuzione oltre al calcolo della quota dell’inquilino;
- la detrazione degli anticipi del locatario (con segno „-„ o „+“).
Cos’è lo schema di ripartizione (Umlageschlüssel)?
Chiamato anche „chiave di distribuzione“ (Verteilerschlüssel), regola come i costi operativi sostenuti nel condominio sono divisi tra i singoli inquilini. Il più delle volte è lo spazio abitativo a fare fede come criterio.
Ci sono „schemi di ripartizione“ (Umlageschlüssel) che provocano svantaggi per l’affittuario?
Una famiglia di quattro persone può vivere in un appartamento delle dimensioni di un appartamento in cui vive una persona. Entrambi i nuclei familiari devono pagare gli stessi costi operativi a causa dello stesso spazio abitativo, anche se il consumo di acqua varia notevolmente tra le due parti. Ma sarebbe possibile ad esempio, l’installazione di un contatore per il consumo di acqua e quindi tener conto del consumo e non delle dimensioni degli alloggi. Stesso discorso per la spazzatura: è possibile acquistare in commercio un contatore per il consumo di spazzatura, dove ogni nucleo familiare riceve una chip-card, che deve poi tenere sul contenitore prima di buttargli dentro la spazzatura. Alla fine dell’anno, vengono valutate le registrazioni dei chili costituitisi e le famiglie riceveranno il conteggio effettivo in base alle loro chip card.
Dove potrebbe insinuarsi un eventuale errore nel Betriebskostenabrechung?
Ad esempio nei cosiddetti “altri costi di esercizio” (sonstige Betriebskosten), perché alcuni amministratori di condominio credono di poter collocare sotto questa voce di costo, tutto ciò che non rientra da nessun’altra parte. Un esempio? Potrebbe essere menzionato il costo di un custode per la casa. E’ consigliabile in tal caso il parere di un avvocato, perché spesso quest’onere non é esigibile all’interno di un contratto di affitto.
In quali circostanze il padrone di casa può aumentare l’anticipo del pagamento dei costi di gestione (Betriebskostenvorauszahlung) ?
Il metro di misura è il conteggio precedente. Dallo stesso si può verificare se i pagamenti anticipati (Vorauszahlungen) sono stati ampiamente superati o pagati in eccesso da dover essere rimborsati. In presenza di un aumento o di una riduzione si dovrà poi prevedere nell’anno successivo quanto potrà essere speso. L’inquilino può naturalmente opporsi ad un aumento, facendo però attenzione di non rischiare un ritardo nel pagamento, che darà poi diritto al proprietario, di recedere dal contratto di locazione. Si consiglia di evitare una controversia sul rimborso dei costi operativi.